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Dicas

Uma imagem diz mil palavras, mas quando se trata de imóveis, isso pode não ser verdade. A tecnologia e a habilidade para fotografar imóveis são tão avançadas que, em 90% das vezes, as listagens ficarão melhores quando você as ver em fotografias do que quando as vir pessoalmente. A mesma coisa pode ser dita para a maioria das celebridades, mas eu discordo.

Isso é uma coisa ruim? Não, é apenas a realidade. Se você está trabalhando com um corretor de primeira linha para vender sua casa, eles teriam contratado um fotógrafo de primeira linha, feito a edição de pós-produção e, em seguida, encenado cada foto para um resultado perfeito.
O primeiro emprego de um (bom) corretor é fazer marketing e conseguir compradores pela porta da frente. Ter imagens perfeitas é uma das melhores maneiras de fazer isso (o preço também é uma ótima maneira). A maioria das imagens que você vê online foi editada e qualquer imperfeição foi removida. Portanto, não fique surpreso quando você entrar na casa dos sonhos que viu on-line e parecer menor, mais escuro e o chão não parecer tão fresco. Isso é apenas parte da nova realidade digital em que vivemos.

Após 30 anos de experiência combinada em apartamentos de preço em Nova York, uma coisa é clara para nós: a estratégia de preços é de 70% baseada em dados e 30% de arte. Você pode fornecer aos mesmos 4 principais corretores os mesmos dados e eles provavelmente obterão valores diferentes para uma propriedade. Não é reconfortante, eu sei.

É por isso que não há substituto para a experiência. Há simplesmente muitas variáveis quando se trata de valorizar imóveis residenciais e quase todos os dados em que um corretor se baseia são retrospectivos.

Ao mesmo tempo, o mercado é um alvo em movimento. Em um mercado que está subindo, precificar algo errado não é tão trágico quanto precificar algo errado no mercado que está tendendo para baixo.

Às vezes, é difícil prever como o mercado reagirá à sua avaliação. Em nossa experiência, os vendedores quase sempre têm melhores preços ou estão ligeiramente abaixo dos mais recentes comparáveis e permitem que o mercado dite onde negocia. Então, por que os preços são tão difíceis? Os dados nos quais confiamos são em sua maioria de data de venda fechada, que varia de 60 dias a 12 meses. Como os preços dos contratos assinados não são divulgados até que a venda seja fechada, não há muitos dados em tempo real para considerarmos. O inventário dentro de seu prédio, bairro e segmento de preço, todos desempenham um papel crucial e, é claro, pontos de vista, luz, condição, exposição e a emoção do comprador mais indescritível.

Para complicar ainda mais os problemas de preço, em condomínios, há uma medida “exata” ou “padrão” da metragem quadrada que foi aprovada pelo AG e está listada no Anexo A do plano de oferta. No entanto, as cooperativas não têm uma medida exata de sua metragem quadrada. Na maior parte, os números usados pelos corretores são estimativas, algumas precisas e outras, não muito.

Preços de um co-op sem uma medida exata de metragem quadrada, em seguida, resume-se ao preço do número de quartos que estão sendo vendidos. É como usar um ábaco para fazer seus impostos. Realmente é.

Você deve olhar para a estratégia de preços como esta: nosso trabalho como corretores é criar o mercado para sua casa. O preço é apenas uma parte desse processo. Queremos simplesmente precificar sua casa com o número que atrairá mais compradores.

Depois de milhares de exibições de compradores de apartamentos mobiliados e não mobiliados, posso dizer-lhe uma coisa, isso é absolutamente certo: muito poucos compradores têm visão quando se trata de um apartamento vazio. Um bom trabalho de teste impressionam qualquer comprador que passar e proporcionará uma conexão mais emocional com a propriedade. Tendo vendido unidades que estavam vazias e, em seguida, unidades idênticas que foram encenadas, simplesmente não há comparação. Se você estiver indo gastar dinheiro em qualquer coisa relacionada a uma venda, coloque a encenação no topo da sua lista. Isso é algo que beneficiará as propriedades em qualquer ponto de preço.

FAQ

Você pode saber se uma propriedade foi paga corretamente nas primeiras três semanas. O telefone do seu (corretor) deve estar tocando com frequência ou, no mínimo, você deve ter de 5 a 7 compradores na primeira semana.

Se, após os dois primeiros open houses, você não tiver pelo menos 10 a 20 compradores, é hora de falar com seu corretor, pois algo pode estar errado.
Você mostrou o apartamento de 24 a 40 compradores e ainda não recebeu nenhuma oferta? Sim, você adivinhou … você provavelmente tem pelo menos 5% de desconto onde deveria estar. Os compradores tendem a recusar a apresentação de ofertas em propriedades que são overpriced por mais de 5-7%. Em vez disso, eles apenas os escrevem como superfatores e ficam de olho no StreetEasy para uma redução de preço.

Se você está chegando a cerca de 100 dias no mercado e você não tem ofertas, o preço pode ser um fator.

O resultado é que um corretor experiente será capaz de “ler o mercado” e entender realmente por que sua unidade não foi vendida.
No final do dia, o preço é mais uma arte do que uma ciência. Geralmente, corretores com mais experiência são um grande benefício nesse processo. Mesmo se você precificar sua casa em um nível que julgue razoável e receber apenas algumas consultas nas primeiras três semanas, converse com seu corretor e ajuste o preço imediatamente. Consultas e consultas privadas são o melhor indicador da salubridade de uma listagem.

Com exceção das duas últimas semanas de agosto e das duas últimas semanas de dezembro, raramente aconselhamos os vendedores a esperar para listar suas propriedades. Há sempre compradores sérios por aí fazendo compras em Nova York.

Nos termos mais básicos, seu apartamento vale apenas o que alguém está pronto e disposto a pagar por ele em um determinado momento. O mercado imobiliário é um alvo em movimento, com o sentimento do comprador e do inventário mudando constantemente – o mesmo acontece com o valor do seu apartamento até certo ponto.

Assim, a melhor maneira de estimar o valor de mercado é colocar o seu apartamento no mercado e ver o quanto os compradores oferecem por ele. O problema com essa abordagem é a tendência quase universal de superestimar o valor … e então deixá-lo ficar sem cortes de preço rápidos e apropriados até que fique obsoleto e, finalmente, obtenha menos do que teria se precisasse corretamente. Quanto mais tempo uma casa fica no mercado sem vender, mais provável é que um comprador questione por que ela não foi vendida e se pergunte se algo está errado com ela.

Para estimar o valor de mercado da maneira correta possível antes de listar seu local, encontre uma venda recente em seu prédio on-line (consulte o histórico de vendas do prédio em StreetEasy.com) e ajuste para variáveis como visualizações, andar, condições, janelas etc. Existem muitas, muitas, muitas abordagens – e montanhas de adivinhação – quando se trata de comparar vendas. No final do dia, o preço é sempre mais complicado do que parece à primeira vista. Você deve idealmente trabalhar com um agente que será capaz de educá-lo no mercado e capacitá-lo a decidir qual é o preço de listagem inteligente.

Como vendedor, há muito mais chances de superprecificar algo do que desvalorizá-lo. Com quase 35% de todas as listagens vendendo a preço igual ou acima do desejado, qualquer item com preço baixo, mesmo que ligeiramente baixo, receberá várias ofertas e será vendido pelo preço cotado. Em caso de dúvida, o melhor conselho é o preço da sua casa ao nível da sua venda comparável mais relevante. Lembre-se: o mercado determina o valor da sua casa, portanto, precifique-o onde você terá muita atividade nas primeiras quatro semanas cruciais e você deverá obter ótimos resultados.

Também pode ser útil comparecer a casas abertas de apartamentos semelhantes na vizinhança para ver como o seu se empilha, e você pode fazer os ajustes de preço apropriados.

Para propriedades muito exclusivas ou de ultra luxo, você pode solicitar que seu agente traga uma “equipe de preços” de vários agentes imobiliários para manter um grupo de foco para que vários agentes ofereçam suas opiniões sobre o preço. Se você estiver trabalhando com um agente de alto nível, isso não deve ser um problema.

Não aceite a primeira oferta como está. Você pode estar deixando dinheiro na mesa.

Sempre anule qualquer oferta em 10% do preço pedido e não seja insultado por uma oferta lowball. Todo comprador tem um estilo diferente de negociação. O fato de alguém dar o primeiro passo e fazer uma oferta deve sempre ser olhado com a mente aberta. O objetivo de um vendedor deve ser ver o quão alto eles podem fazer com que o comprador aumente a oferta. Se este é um número que funciona para você, então ótimo; caso contrário, você não precisará aceitá-lo e poderá continuar procurando outros compradores mais adequados. Alguns compradores estão apenas “testando as águas” e podem surgir imediatamente, mesmo que o seu contador esteja um pouco abaixo do seu preço inicial.

Uma contraproposta de cerca de 1 a 3% geralmente mostra que você está sendo razoável.

Sempre insista que o comprador em potencial forneça uma pré-aprovação de hipoteca ou comprovação de fundos, caso pretenda pagar em dinheiro. Isso deve ser feito no momento em que a primeira oferta é enviada.

Entenda que a negociação para a compra de uma casa é muitas vezes uma experiência emocional para você e para o comprador. Sempre dê um passo para trás e coloque a transação em perspectiva. Tente confiar na regra de dois anos: pergunte a si mesmo se o ponto que está sendo negociado será importante para você em dois anos. Se a resposta for não, provavelmente faz sentido ceder.

Não se concentre exclusivamente no preço. Se você estiver em um impasse, considere a possibilidade de colocar outras questões em discussão, como custos de fechamento, o cronograma de compras e descartando contingências. Se você receber vários lances, compare as ofertas de perto. Eles estão todos contando com financiamento ou está planejando pagar em dinheiro? (No atual ambiente de crédito instável, todo o dinheiro é rei, com todas as outras coisas sendo em grande parte iguais.) Eles já têm seu financiamento alinhado? Eles estão em ou perto de seu valor máximo de empréstimo?

Se você estiver vendendo um co-op, também precisará examinar os compradores em potencial para determinar o que provavelmente passará pelo quadro. Em qualquer compra de co-pp, um demonstrativo financeiro REBNY de duas páginas deve acompanhar qualquer oferta.

Nos círculos imobiliários, um IRC conhecido como a troca da Seção 1031 não é apenas conhecido, é muito desejado. Se feito dentro das diretrizes do código, é uma maneira de adiar um ganho tributável em uma propriedade de investimento.

Funciona assim: de acordo com a Seção 1031 do IRC, quando você vende uma propriedade de investimento (palavra-chave aqui é investimento) – diga, uma unidade de aluguel – é possível adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital se você se virar e voltar investir os recursos em um ativo similar ou similar dentro de um determinado período de tempo. Em outras palavras, se você vende uma propriedade de investimento e usa esses lucros para comprar outra propriedade de investimento com rapidez suficiente, pode adiar o pagamento de impostos sobre eles.

É claro que, como acontece com a maioria dos brindes da vida, esse privilégio em potencial vem com muitas cordas – e burocracia – anexadas. Primeiro, observe o termo propriedade de investimento na definição. Isso significa que você só pode retirar um 1031 com algum tipo de propriedade produtora de renda (em oposição à sua residência pessoal ou residência principal).

Há também regras e regulamentos rigorosos quanto ao que acontece com seu dinheiro entre a venda de sua antiga propriedade e o fechamento da próxima. Você precisa colocar seus lucros com o que é conhecido como “intermediário qualificado”, geralmente seu advogado imobiliário. O maior erro que as pessoas cometem aqui é que fecham a venda, colocam o dinheiro em sua própria conta e depois tentam fazer uma troca. No minuto em que você pega o que é conhecido como “controle construtivo” sobre os fundos, o jogo acabou.

Também deve haver linguagem adicionada pelo advogado do vendedor ao contrato de venda, indicando que uma troca 1031 será feita.

Indiscutivelmente o maior obstáculo com o 1031 é o prazo apertado necessário para fazer um. Para cumprir as regras, você deve identificar uma propriedade em potencial para comprar no prazo de 45 dias após o fechamento da venda. A regra simples é identificar três propriedades que você pode querer comprar e depois comprar pelo menos uma. O próximo prazo é que você realmente deve fechar a venda de sua propriedade substituta dentro de 180 dias da venda, o que pode ser complicado se você estiver tentando usar uma bolsa 1031 para comprar construções novas, onde atrasos na construção, cronograma de entrega, e o status do Certificado de Ocupação são todos comuns.

Um pouco de cabeça girando? Sem dúvida. Mas se você quer entrar no jogo de propriedades de investimento, o 1031 é uma estratégia essencial para se ter em mãos. Mais uma vez, um corretor experiente deveria ter efetuado uma série de 1031 vendas de câmbio e seria capaz de recomendar um advogado que conhece o leigo da terra.