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Não há melhor valor lá fora agora para os compradores. Como tudo o mais na vida, há um espectro que varia de grande a pesadelo e cada cooperativa é tomada caso a caso. Posso dizer-lhe que nos mais de 100 acordos de cooperação que fizemos, pelo menos uma ou duas vezes por ano, nos perguntamos: “Por que você iria querer comprar uma cooperativa?” Em voz alta enquanto grudava pinos nossas bonecas voodoo agente de gestão. Verdade.

Ao contrário de um condomínio, as cooperativas podem transformar um comprador por qualquer motivo e não precisam revelar por quê. Há momentos em que eles encontram algum motivo para fazer exatamente isso. Ninguém se aplica para viver em uma cooperativa sem ter avaliado sua probabilidade de ser aprovada pelo Conselho. Às vezes, vai além das finanças e se resume a uma diretoria exagerada. Recentemente, tivemos uma venda cooperativa em que o Presidente do Conselho em exercício tinha o seu próprio apartamento no mercado ao mesmo tempo que a nossa venda. Depois de enviar um candidato a um livro didático para a diretoria, descobrimos que o presidente da diretoria não apreciava nossa negociação de venda com um desconto que, em tese, reduzia o valor de sua própria venda. Então a diretoria começou a questionar a aprovação de nossa venda e atrasar a entrevista à diretoria. Tivemos que encenar uma intervenção do nosso vendedor e outro acionista. Dois martinis depois, foi resolvido e o pedido foi encaminhado para aprovação. Tudo verdade. Essas coisas acontecem. A melhor analogia é que uma cooperativa é como um clube campestre elegante para o qual você está se candidatando, e embora ter força financeira e ser um bom vizinho seja realmente o único foco da diretoria, eles às vezes se excedem ao determinar quem se tornará seu parceiro na corporação.

É por esta razão que quando o mercado caiu em 2009, a maioria das cooperativas eram muito estáveis. É essa alta barreira de entrada que os torna uma forma muito estável de propriedade da casa até, é claro, que é hora de vender e a diretoria não gosta do fato de que o comprador é um mórmon com duas esposas.

Ter um corretor experiente atrás de você que passou por centenas de Conselhos cooperativos é obrigatório se você estiver comprando e vendendo uma cooperativa.

É melhor trabalhar com um corretor do comprador ao fazer compras em um novo empreendimento?

A equipe de vendas do local trabalha para o patrocinador, e o trabalho deles é fazer com que o Patrocinador tenha o preço mais alto e vender apenas aquele prédio em particular. O dever fiduciário de um corretor local não é para o comprador, mas para o vendedor (o patrocinador). Corretores no local são extremamente experientes e querem fazer o negócio acontecer, mas em certa medida, eles são limitados em quão francos eles podem ser. Você nunca ouvirá um corretor no local dizer algo negativo sobre seu próprio projeto (há uma vibração no metrô na unidade 2, mas não na unidade 4), ou sugerir a compra de qualquer coisa, exceto seu próprio projeto. Isso é uma limitação. • Ter um corretor do comprador do seu lado que tenha experiência em novas aquisições de desenvolvimento poderá ver além do que está sendo oferecido a você em um projeto em particular e levá-lo para outros projetos no bairro que ainda não estão no seu radar. Muitas vezes, os projetos da New Development são comercializados de forma suave para os corretores VIP e internos antes que as listagens cheguem ao StreetEasy. Ter um corretor de compradores que faz um monte de negócios permitirá que você saiba que um desenvolvedor apenas descontou um apartamento similar no mês passado em 8% e é a diferença entre você acreditar que ter 5% de desconto é o melhor que eles podem fazer ou conseguir outro Desconto de US $ 100.000. • Um corretor experiente também será capaz de ajudar na negociação do melhor negócio possível para você. Afinal de contas, estamos no mercado de um comprador e não há razão para você não ter seu bolo e comê-lo também, ou melhor ainda, receber 12 meses de cobranças comuns gratuitas. • Ter um corretor superior ao seu lado que tenha vendido numerosas revendas valerá a pena quando decidir entre o duplex no segundo andar, e os três quartos com muita luz. Saber qual propriedade será mais comercializável no futuro quando você for vender é uma questão que muitos compradores não consideram quando compram por conta própria.

Armando-se com um especialista, que irá trabalhar com a equipe de vendas no local e, ao mesmo tempo, ser capaz de aplicá-lo diretamente, é a maneira mais inteligente de encontrar essa nova casa perfeita e um ótimo investimento. Feliz compras.

A compensação para os corretores de listagem é determinada com bastante antecedência e é acordada contratualmente. E assim, enquanto o corretor da agência gostaria de poder cobrar a taxa em ambos os lados do negócio e ir para Tulum para o mês de abril, a realidade é que cabe ao vendedor tomar a decisão de aceitar sua oferta.

Aqui, voltamos mais uma vez ao conceito de que o corretor de listagem tem um dever fiduciário para com o vendedor, a fim de obter o preço mais alto. Dangle o dobro da comissão na frente deles e alguns corretores vão te dizer o que você precisa ouvir para chegar à linha de chegada. Esse tipo de tentação é difícil para alguns corretores fazerem a coisa certa.

A única vez que você não tem nenhum corretor do comprador pode beneficiá-lo é quando você acaba em uma guerra de lances e está competindo contra outras ofertas que têm corretores do comprador.

Nessa situação, se as ofertas estiverem próximas, vimos os corretores de listagem reduzirem suas taxas para fazer com que “seu acordo” aconteça. Raro na melhor das hipóteses e provavelmente moralmente errado, mas eu ainda estou firmemente no campo que acredita que ter um corretor de um comprador experiente que pode aconselhá-lo sobre quanto licitar e como vencer a guerra de licitação é muito mais valioso do que conseguir um aumento de 1%. .

No jogo Pedra, Papel e Tesoura do setor imobiliário, a localização sempre vence.

Um apartamento fabuloso em um local inferior é sempre um desafio no que diz respeito ao seu investimento.

O que torna um local residencial ruim?

Os principais infratores são ruído, proximidade (falta de) do metrô, parques e escolas, falta de instalações residenciais (pense na Fidi em 2006), muitos turistas e tráfego para citar apenas alguns. O que torna a localização ótima? Isso é mais complicado e nem sempre tão óbvio quanto simplesmente comprar no Central Park West e dobrar seu dinheiro em 10 anos.

Um grande agente de compradores poderá fornecer informações sobre essa análise para você. Muitas vezes, uma boa localização é aquela em que existe uma oportunidade real de melhoria e demanda ou upside futuro. Atrair compradores para os próximos locais com a promessa de mudar de bairro tem sido o modelo de muitos promotores imobiliários experientes pelo menos na última década.

Um apartamento médio em um ótimo quarteirão sempre terá um comprador para ele. Mais do que a vista, condição e charme, a localização de uma propriedade pode determinar quanto é o seu potencial positivo. Portanto, ao pesquisar sua próxima casa, considere como e por que o local mudará nos próximos 5 a 10 anos – pois é aí que a mágica acontece.

Quando iniciamos nossa série de Verdade e Princípios, nosso objetivo era compartilhar o que aprendemos com a venda de centenas de apartamentos, prédios e casas em Manhattan e Brooklyn ao longo de décadas. O objetivo era fornecer as dicas privilegiadas geralmente passadas apenas entre amigos e familiares para as massas.

Sendo um estudante de coração, eu sempre gosto de crowdsource e aprender com meus colegas. Quando pedi a um dos principais diretores residenciais da empresa (marketing) alguns bons conselhos para compartilhar com os compradores, eles responderam,

“As pessoas sempre se arrependem do que não compraram, não do que compraram”.

Tendo visto isso em primeira mão do banqueiro de investimentos que não comprou na primeira rodada às 15 CPW, para o marido e a esposa que não concordavam que o Tribeca iria evoluir da maneira como evoluiu (em 2004). Há certos edifícios por onde passo, como o da Warren Street, que poderiam ter sido derrubados por cerca de US $ 5 milhões, e o comprador não viu o lado positivo, hoje vale mais de US $ 16 milhões. Não houve um dia em que quando eu passasse por aquele prédio, não sentisse a dor deles. Como corretor, nunca é fácil criar um nível de confiança com um comprador. Por que seria quando você está pedindo a eles que gastem milhões de dólares e sejam pagos com base nisso? Mas uma vez que esse nível de confiança tenha se desenvolvido, a mágica acontece.

Um agente experiente deve saber mais do que você sobre o mercado, e quero dizer, por que mais você trabalharia com um agente para comprar imóveis. Aproveite sua experiência e conhecimento e, mais importante, sua orientação. E lembre-se de que o mercado imobiliário de Nova York é melhor reproduzido como uma gravação lenta, não fique rico rapidamente. É um dos lugares mais estáveis ​​para estacionar seu dinheiro e, no caso de um apartamento bonito, ligue para sua casa. Então vá em frente, pegue seu corretor e comece a fazer compras e, por todos os meios, não se arrependa de não comprar algo que você amou.

Pensando em comprar o apartamento ao seu lado? Não …

A combinação de apartamentos faz duas coisas: primeiro, cria manutenção acima do normal ou taxas comuns. Agora, com duas unidades você está pagando por serviços e despesas de construção sobrepostos. Desde o porteiro, a equipe de construção, os reparos e até o deck que você nunca usa. Quando você combina apartamentos, não é 1 + 1 = 2 quando se trata de custos de transporte, é mais como 1 + 1 = 3.

Sabe o que é mais difícil do que vender um apartamento de frente para uma parede de tijolos? Venda de um apartamento com taxas mensais excessivas.

Os mensais desproporcionais têm um efeito inverso no preço do apartamento.

Segundo, nunca vi um layout em um apartamento combinado que realmente fizesse sentido ou tivesse um ótimo fluxo. Na maioria das vezes, você obtém uma planta desajeitada e muitos quartos e bolsos estranhos de espaço morto.

Como tudo na vida, há algumas exceções … se você tiver a chance de comprar outras 6 ou 8 janelas de frente para o Central Park, corra … não ande. Mas, como regra geral, pense duas vezes antes de comprar o apartamento ao lado e certamente tenha um corretor experiente do seu lado para oferecer conselhos ao longo do caminho.

FAQ

Comprar um lar é emocionante, mas há muito a considerar. Reserve um tempo para definir seus parâmetros de pesquisa, como faixa de preço, preferência de local, tipo de propriedade (co-op, condomínio, etc.), tamanho da propriedade e comodidades de construção, se aplicável. Priorize suas necessidades (ou seja, espaço, luz, visualizações, escolas etc.), mas tente ser flexível. Ao avaliar seu orçamento, saiba o que você pode gastar em um adiantamento, bem como despesas mensais, como manutenção ou encargos comuns, impostos imobiliários, hipoteca mensal, serviços públicos, estacionamento, etc. Encontre o corretor imobiliário certo para ajudá-lo a navegar pelo processo, fale com um credor hipotecário para obter pré-aprovação por escrito de um empréstimo, e escolha um advogado experiente em imóveis em NYC.

Sim! Obter seu financiamento antes de procurar uma casa economizará tempo e ajudará a garantir uma transação mais tranquila. Reúna-se com um corretor de hipotecas para fazer perguntas sobre o processo de empréstimo e chegar a uma faixa de preço confortável. Existem dois níveis de endosso durante este processo: pré-qualificação e pré-aprovação. A pré-qualificação significa que você está potencialmente qualificado para um valor de empréstimo declarado, assumindo uma divulgação completa e precisa, enquanto a pré-aprovação é mais atraente para um vendedor. Para obter pré-aprovação, você deve fornecer ao seu corretor de hipoteca informações para uma verificação detalhada e financeira (incluindo declarações fiscais, verificação de crédito e histórico de receitas). Em seguida, você receberá uma carta do credor informando o valor do seu empréstimo. Este compromisso é geralmente válido por cerca de 60 dias.

As cooperativas são de propriedade de uma corporação. Ao comprar um co-op, você está comprando ações que lhe dão direito como acionista a uma “concessão proprietária” em um determinado apartamento. Os acionistas pagam uma taxa de manutenção mensal para cobrir despesas de construção, incluindo impostos sobre imóveis. A aprovação é concedida por um conselho de administração, e todos os possíveis compradores devem enviar um “pacote de cartão”. O conselho também exigirá uma entrevista.

Um condomínio é propriedade real, e um comprador recebe uma escritura. Além de possuir o apartamento, você também possui uma pequena porcentagem dos elementos comuns do edifício, como os corredores, as escadas, etc. Cada apartamento recebe uma conta de impostos separada da cidade. Há também uma taxa mensal comum para despesas de construção. Termos de financiamento e locação são muito mais flexíveis em um condomínio do que em uma cooperativa.

Depois de iniciar sua pesquisa e trabalhar com seu corretor para visualizar diferentes propriedades, é importante estar ciente do cronograma de eventos que geralmente ocorrem quando você encontra o lar perfeita. Na maioria dos casos, quando você decide fazer uma oferta, pode levar em média de 60 a 120 dias para concluir o processo de fechamento.

Preparar a oferta: 1 dia

Negocie a Oferta e Aceitação: 2-5 dias

Pedido de Empréstimo e Apreciação, Aprovação do Empréstimo e Carta de Compromisso, Assinatura do contrato

Contrato / Depósito em Escrow: 2-4 semanas

Pacote de documentos completo e entregue para aprovação para cooperativa e entrevista / condomínio: 4-6 semanas

Encerramento de preparação para bancários e advogados: 1 a 2 semanas

Visita Final: Dia do Fechamento

Fechamento da transação: 3 horas